專家談中國樓市主要矛盾只字未提民眾買不起房

2018-04-20 09:24 來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

[摘要] 由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和面臨的主要矛盾均已發(fā)生重大變化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策不僅要針對庫存下降、貸款利率仍處于歷史低位、熱點(diǎn)城市高價(jià)房將相繼入市的短期形勢，更要重視根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)。

　　一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行的總體特點(diǎn)

　　按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，各地繼續(xù)堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城施策，市場運(yùn)行呈現(xiàn)一些新的特征。

　　一是熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅低于全國房價(jià)漲幅。3月份15個(gè)熱點(diǎn)城市中9個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降、7個(gè)城市環(huán)比下降，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大。

　　二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于新開工和施工面積增速。一季度開發(fā)投資同比增長10.4%，增速比去年全年上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，是2015年以來最高水平。1—3月份房屋新開工面積和施工面積分別同比增長9.7%和1.5%。

　　三是銷售增速放緩，土地購置面積下降。1—3月份，商品房銷售面積同比增長3.6%，比去年全年回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。土地購置面積同比增長0.5%，比去年全年回落15.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯放緩。1—3月份開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長3.1%，比去年全年回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，個(gè)人按揭貸款同比下降6.8%。

　　趨勢判斷

　　1—3月份開發(fā)投資增速達(dá)到10.4%的歷史新高點(diǎn)，主要原因有兩方面：一是去年購置的大量高價(jià)土地，今年集中進(jìn)入開發(fā)階段。二是一季度地價(jià)漲幅超過20%，超過房價(jià)漲幅。

　　但從新開工面積、施工面積、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等前瞻性指標(biāo)的變動(dòng)情況看，一季度的增速難以維持，未來幾個(gè)月增速將逐步回落。

　　由于房地產(chǎn)庫存明顯下降，絕大部分城市的庫存已從供過于求轉(zhuǎn)為供求平衡，一些城市已呈現(xiàn)短期供不應(yīng)求，在利率水平總體仍處于歷史低位的情況下，全年新建商品房價(jià)格上漲壓力較大。

　　政策建議

　　由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和面臨的主要矛盾均已發(fā)生重大變化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策不僅要針對庫存下降、貸款利率仍處于歷史低位、熱點(diǎn)城市高價(jià)房將相繼入市的短期形勢，更要重視根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，研究出臺房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　一是繼續(xù)抓好熱點(diǎn)城市和有過熱苗頭的城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，保持住房金融條件基本穩(wěn)定，增加房價(jià)上漲壓力大的城市住宅用地有效供應(yīng)，支持改善性需求、保障基本需求、抑制投機(jī)性需求。二是加快培育和發(fā)展住房租賃市場，要以人口凈流入多的大中城市為重點(diǎn)積極發(fā)展租賃市場特別是長期租賃市場，鼓勵(lì)和引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織、非房地產(chǎn)企業(yè)等主體利用自有合法用地建設(shè)租賃住房，發(fā)展一批專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)。三是加快建立產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房有序流通機(jī)制，增強(qiáng)社會各類存量房源流動(dòng)性，形成高效靈活的住房供給體系，更好滿足居民多層次住房需求。